Rogier's Analyses

Nog geen verstand van vastgoedontwikkeling maar je wilt wel leren hoe je succesvol woningen kunt splitsen? En ook geen zin in een jarenlange opleiding aan een vastgoedopleidingsinstituut? Je kunt het leren via online en de 1 op 1 trainingen van Real Estate Masterclass (kortweg REM), het snel groeiende vastgoedtrainingsinstituut van de Chinese Nederlander Shou Xin Wu. Veel mensen zijn daarvoor te porren zag en hoorde ik op de nieuwjaarsborrel afgelopen donderdagavond in Bunnik. Een eigen impressie.

Het moet gezegd: er heerst een uiterst positieve vibe op de borrel in het Postillion Hotel in Bunnik. Maar liefst 300, merendeels jonge mensen kwamen er op af die bijna 50 euro voor over hadden om onder gelijkgestemden te zijn, plannen maken en om te netwerken. De op (sociale) media vaak te horen negatieve teneur over het gebrek aan woningen en de loodzware box 3 belastingwetgeving is op de borrel nauwelijks te bekennen. Nee, de new kids on the block liggen in woningsplitsing en het opknappen van verpauperde woningen in de Amerikaanse stad Detroit waarover later meer.

Aanstekelijk

De presentaties vooraf aan de borrel doen in tempo weinig onder voor de massale bijeenkomsten van de Amerikaanse coachingwizard Tony Robbins. Veel heen en weer geloop, het publiek erbij te betrekken door steeds de hand te laten opsteken bij vragen als ‘wie heeft meer dan 5 woningen’ en ‘wie heeft nog niets met vastgoed?’ Met tussendoor oneliners en aantrekkelijke winstprognoses bij verschillende splitsingsprojecten op de overhead projector. Het past naadloos in dit social media tijdperk waarbij het vooral gaat om snel focus te creëren om het publiek bij de les te houden. Aanstekelijk is het wel.

Er is veel tijd ingeruimd voor diverse splitsingsprojecten in diverse steden in Nederland en de forse winst die erbij is te maken of kan worden gemaakt. Let wel, REM schermt met Return on Investment, de winst ten opzichte van het ingelegde eigen geld, waarbij de tijd om de winst binnen te harken buiten beschouwing wordt gelaten. Om splitsingen tot een succes te maken is het zaak om het vergunningstraject goed te onderzoeken wat mogelijk is. Soms verbieden gemeenten omdat het parkeerbeleid dit frustreert. De jonge vastgoedondernemer Maarten van der Horst presenteerde de zaal een splitsingsproject in Amsterdam-West waarbij twee appartementen worden verdubbeld. Op het grote scherm konden de bezoekers lezen dat met de aankoop 1,375 mln gemoeid was, daar komen nog de verbouwingskosten plus alle andere kosten bij van 821.000 en een verwachte opbrengst van 2,436 mln. Met een eigen inleg van 193.000 is de verwachte winst 240.000. En zo kwamen een stuk of vijf andere showcases voorbij, allemaal met aantrekkelijke rendementen.

Dat zal allemaal wel, aandacht voor de downsides is er nauwelijks. Zo kan een aannemer failliet gaan, komt de verkoop niet rond, of de financiering geeft problemen. In de harde praktijk zijn er altijd kinken in de kabel. Dat ervaar ik zelf als woningbelegger en dan heb ik nog niets ontwikkeld. Niettemin hebben de leden van REM (lidmaatschap kost bijna 800 per jaar) gezamenlijk al zo’n 181 woningen door splitsing aan de woningvoorraad weten toe te voegen en er staan nog enkele tientallen andere splitsingsprojecten uit. De immer bewegelijke presentator Steven Tan-A-Kiam legde de zaal daarna de retorische vraag voor: we zijn met 300 mensen in de zaal, wat als we allemaal door splitsing een woning aan de voorraad weten toe te voegen?

Downsides?

Geld is bij REM het probleem niet, ervaring niet en zicht op waar de splitsingsmogelijkheden zich kunnen voordoen ook niet. REM heeft contacten met financiers, zo mocht financieel intermediair Eijgen Finance als sponsor ook zijn verhaal doen aan de zaal. Wie een splitsingscursus bij REM volgt, krijgt bovendien wat extra korting op de rente. Ook heeft REM allianties met naar eigen zeggen goed aangeschreven aannemers en andere benodigde deskundigen. En tenslotte kun je het vak van splitsen leren: via een gratis 7 daagse online cursus, te boeken via de website van REM (link toevoegen), al willen de mensen achter REM je wel verleiden om 1 op 1 gesprekken te voeren, wellicht leidend tot een betaald lidmaatschap. Eerst zien wat het oplevert? Dat kan ook via een pandentour à raison van 97 euro.

Wie de smaak te pakken heeft en minstens een ton vrij heeft liggen, die kan meedoen aan de Amerikaanse projecten van REM via hun dochterbedrijf Amerivast. Zo kwam een project in Detroit voorbij waarbij een oud woningblok wordt gerenoveerd met enorme waardestijgingen in het verschiet. Mede door de overheid gegarandeerde huren. Rendementen van bijna 20% zijn hierbij haalbaar. Ook hier geen aandacht voor de downsides, die er wel zijn. Detroit ging na de teloorgang van de auto-industrie immers door een diep dal met talloze leegstaande en verpauperde huizen tot gevolg. Hoewel de neergang is gestuit en Detroit weer langzaamaan in trek is geraakt, moet er nog veel gebeuren in de stad.

Fun

Wat de club van Shou voor heeft op bekende vastgoedinstituten zoals de School of Real Estate, is dat Shou er kennelijk goed in slaagt om het geloof over te brengen dat iedereen met durf en (beetje) geld succesvol in vastgoed kan ondernemen. REM straalt fun en plezier uit, en weet het gevoel van ‘we gaan ervoor’ goed uit te buiten. Dat bewijzen ook de talloze cursussen, seminars, boeken op de flitsende website en de niet te missen aanwezigheid op social media. Paar jaar geleden toen verhuren nog lucratief was, organiseerde Shou veel seminars waarbij cursisten konden leren hoe ze een passief inkomen konden verdienen door bijvoorbeeld de overwaarde van hun huis in te zetten als eigen geld om appartementen te kopen voor de verhuur. Shou werd er vermogend mee al was hij toen niet de enige. Diverse andere luidruchtige cursusclubjes deden hetzelfde zoals het inmiddels gesneefde Great Property Experience van ‘passieboer’ en ‘black badge’ Pieter Monsma en Frank Bakker. Het is de vraag hoeveel cursisten van weleer nog plezier hebben van hun verhuurpandjes met vaste huurcontracten, dure herfinanciering en hoge box 3 heffing.   

De sfeer op deze nieuwjaarsbijeenkomst laat zich niet verpesten. Over verhuren wordt nauwelijks meer gesproken, de nieuwe winst en omzet in het vastgoed liggen in het splitsen van appartementen en in het buitenland. Dat de zicht op risico’s mistig blijft, daar komen de vastgoedondernemers in spe vanzelf wel achter. Dat hoort immers bij ondernemen.  

Na het reguleren van circa 95% van alle Nederlandse huurwoningen die nu voortaan onder het dwingende puntenstelsel vallen, gaan er nu stemmen op om ook de prijsvorming in de koopwoningmarkt op de een of andere manier te begrenzen. Bijvoorbeeld door aan koopwoningen punten toe te kennen en op basis daarvan een maximale koopprijs te berekenen waar de verkoper aan zich dient te houden. Zo worden koopwoningen betaalbaarder is het idee. Helaas, een heel erg slecht idee.

De op zich sympathieke gedachte erachter is dat hierdoor in theorie extreme prijsvorming wordt voorkomen zoals we nu zien in de huidige oververhitte #koopwoningmarkt waar overbiedingen schering en inslag zijn. Een woning krijgt in het #puntenstelsel een bepaalde verkoopwaarde afhankelijk van de staat, oppervlakte, indeling, duurzaamheid en locatie. Zoals we nu al kennen in de huurwoningsector.

Onvermijdelijk?

‘Als de politiek consequent is en het recht op betaalbaar wonen garandeert zonder het aanbod te vergroten, dan wordt prijsregulering ook voor koopwoningen onvermijdelijk’, schreef Maarten Donkers Donkers in Vastgoedmarkt.

Wie nu de chaos van de invoering van de kraakverse huurwet van nabij beschouwt waarin in een hoog tempo de tijdelijke huurcontracten massaal door verhuurders worden opgezegd om de huurwoningen op de koopmarkt aan te bieden, kan al bedenken dat het reguleren van de koopmarkt eveneens op een ramp zal uitdraaien.

Powerplay

In plaats van dat kopers met een smalle beurs eindelijk toegang krijgen om een #koopwoning te bemachtigen zal het koopproces ontaarden in een spelletje powerplay waarin minvermogenden opnieuw op een zijspoor komen te staan. Laat ik dit uitbeelden.

Stel dat een wijze commissie, bestaande uit een nieuw opengetrokken blik rijksambtenaren, eventueel aangevuld met oudgedienden uit projectontwikkeling, makelaars en andere woningdeskundigen erin slagen een heel puntenboekje te maken voor de koopsector. Tevens blijven de betaalbaarheidsregels gelden waarin in elke gemeente tweederde van de nieuwbouw – daar start het nieuwe puntenstelsel – betaalbaar dient te zijn.

Volgens de toenmalige woningminister wiens naam ik niet meer kan opbrengen die te noemen ligt de betaalbaarheidsgrens voor nog te bouwen koopwoningen op €390.000. Daarboven geldt het puntensysteem niet, een vrije koopsector. Ik geef toe, het is hypothetisch, de protesten zullen niet van de lucht zijn, maar stel dat. Ik schets een aantal mogelijke gevolgen:

-Projectontwikkelaars zullen totaal geen motivatie hebben om betaalbaar te bouwen en zullen zoveel mogelijk voor de vrije koopsector ontwikkelen. Gevolg: er komt (nog) minder betaalbare nieuwbouw.

-Moet er toch betaalbaar worden ontwikkeld, dan zullen de ontwikkelaars zo dicht mogelijk bij de grens van €390.000 gaan zitten en de benodigde punten zoveel mogelijk goedkoop inkopen. Prikkel om duurzame, duurdere materialen te gebruiken ontbreekt. Goedkope koophuizen zullen kwalitatief tegenvallen.

-Wat als de rente stijgt? Meteen daalt de betaalbaarheid. Het puntensysteem houdt hier geen rekening mee en kan slechts met grote vertraging op reageren door de punten aan te passen.

-Ook verkopende woningeigenaren zullen alleen die verbeteringen doorvoeren die nodig zijn om de woning in de vrije koopsector te krijgen. Woningen worden veel duurder en betaalbare woningen volgens de punten zijn dan nergens meer te vinden.

-Voor de overgebleven goedkoopste puntenwoningen zal veel vraag naar zijn: krijgen we dan geheime overbiedingen waarbij mensen meer betalen dan de woning aan punten ‘waard’ is? Of wordt er alleen geloot en betalen de mensen alleen de puntenprijs? Of wordt er gesjoemeld waarbij onderhands extra wordt geboden? Denk het laatste. De koopmarkt wordt minder transparant want de officiële verkoopprijzen die aan de notaris en Kadaster worden doorgegeven kloppen voor geen meter meer.

Villa’s onder puntenstelsel

Nu komt het. Vanwege dit massale effect om de koopwoningen in de vrije sector te duwen, besluit de regering en parlement dat voortaan voor alle woningen het puntenstelsel gaat gelden. Zelfs villa’s in Aerdenhout van 5 miljoen gaan eronder vallen. Wat gaan we dan krijgen?

-In de lagere koopsector blijven eigenaren zoveel mogelijk proberen hun woningen verrijken met extra punten voor latere verkoop zodat zij ooit kunnen doorstromen.

-In de hogere koopsector met maximaal aantal punten verdwijnen de prikkels om de woningen verder te verbeteren. Het levert immers geen extra punten op voor eventuele latere verkoop. Gevolg is dat de kwaliteit van villa’s en dure appartementen op een breed front afneemt. Eigenaren zullen ervan af willen om goedkopere woningen te bemachtigen die nog wel extra punten kunnen krijgen.

-Het gesjoemel met onderhandse en niet zichtbare betalingen door kapitaalkrachtige kopers zal het verschil tussen rijk en arm alleen maar verder vergroten. Ik voorzie de introductie van een nieuwe vorm van sleutelgeld, de toegang tot de koopwoning, waarvan de hoogte de actuele spanning in de lokale woningmarkt weergeeft: bij veel vraag en bijzondere locatie een hoog sleutelgeld en vice versa.

Alleen maar extra problemen

Een puntenstelsel voor koopwoningen lost het probleem van de betaalbaarheid niet op, maar creëert alleen maar nieuwe extra problemen zoals intransparantie, gesjoemel en het verdwijnen van de prikkel om goedkope woningen te realiseren. Plus daarnaast een administratieve moloch om het puntenstelsel op te zetten en te bewaken. Krek eender zoals bij de huurwoningmarkt waarbij in een hoog tempo woningen verdwijnen in combinatie met sky rocketing stijgende huurprijzen voor het steeds kleiner wordende resterende vrije deel.

Niet aan beginnen dus.

Gemeente Amsterdam en wethouder Reinier van Dantzig, menen jullie dit echt? Dat door de invoering Wet Betaalbare Huur per 1 juli het aantal Amsterdamse huurwoningen in het middensegment meer dan gaat verdubbelen? Van nu 30.000 naar een zeer voorbarige 73.000? Waarom kunnen jullie wel alvast deze cijfers verstrekken maar zijn jullie niet in staat om een inschatting te maken van het aantal ‘kleine particuliere verhuurders’ dat juist gaat verkopen omdat het niet meer uit kan?

Mijn huurwoningen hebben jullie ook al gemakshalve meegeteld. Van de vijf vrije sector huurwoningen (huren tussen 1300-1500 per maand voor keurige appartementen van tussen 69-107 m2) die ik in deze hoofdstad bezit, behoren er naar verwachting vier in theorie tot het nieuwe middensegment. Zover gaat het niet komen met alle regelgeving waaronder ik als keurige verhuurder gebukt ga.

Ik kan nu alvast verzekeren dat deze vier huurwoningen nooit in jullie gewenste huurcategorie komt te vallen. De Wet Betaalbare Huur gaat voor mij namelijk pas gelden bij een nieuw huurcontract. Zodra een huurder uit eigen beweging vertrekt – allemaal hebben ze een huurcontract voor onbepaalde tijd – zal ik de woning verkopen. Gezien de aanhoudende prijsstijgingen in de Amsterdamse woningmarkt is verkoop voor mij de meest lucratieve optie.

Maar eigenlijk verkoop ik liever niets. Ik gun mijn jonge huurders een goed dak boven hun hoofd. En ik heb liever maandelijks de huur binnen. Een nieuw huurcontract betekent voor mij dat de gemiddelde huursom naar schatting zo’n 300 tot 400 euro omlaag moet. En dat terwijl ik voorts een nieuwe huurder eerst heel goed moet checken want het huurcontract is meteen voor onbepaalde tijd. Denk zelf dat zo’n huurder er nooit meer uitgaat omdat hij tegen lage kosten een topwoning huurt.

En tegelijk moet ik vanwege de hogere box 3 heffing zo’n 300 euro per maand per huurwoning opzij gaan leggen. Tel daarbij de jaarlijks stijgende VvE kosten, eigenaarsbelastingen en onderhoud er bij op. En dan ligt een nog een stuk hypotheek dat ik binnenkort tegen veel hogere rente moet verlengen. Linksom of rechtsom, het netto direct rendement wordt zwaar, maar dan ook zwaar negatief. Op verzoek kan ik een berekening sturen hoe de nieuwe wet voor mij gaat uitpakken.

Vindt u het lastig om bovengenoemde redenering te volgen? Stelt u eens voor dat door de fictieve Wet Betaalbare Broodprijzen alle supermarkten ook hun duurdere broden zoals de meerzaden, spelt en zuurdesem varianten niet meer dan een euro mogen kosten. Deze broden mogen helaas niet meer worden meegeteld in de categorie betaalbaar want de bakkers kunnen het helemaal niet bakken voor die ene euro. Wat gaan ze doen? U raadt het al, de bakkers bieden deze broden niet meer aan. Het betaalbare broodaanbod is dus gedaald in plaats van gestegen!

En dit scenario staat ook de huurmarkt te wachten, met alle ellende van dien. Nu zijn er 150.000 particuliere huurwoningen in Amsterdam, ik schat dat zo’n 25.000 woningen die nu ‘dure huur’ zijn en naar het middensegment moeten, zullen worden verkocht. Het huuraanbod gaat dus  sterk omlaag. Op huizenverhuursites als die van Pararius en Funda is het dagelijks slinkende huuraanbod op de voet te volgen. De zogenoemde huisjesmelkers willen jullie aanpakken maar woningzoekenden zijn de echte gedupeerden. Liever duur dan niet te huur.

Nergens gaat het zo hard met de flexkantorenmarkt als juist in Polen, zo lees ik in dit rapport van werkplekspecialist The Instant Group. Vorig jaar steeg de vraag naar full service flexkantoren in dat land met maar liefst 72% ten opzichte van 2021.

En dit percentage is niet berekend op basis van een beetje naar wat meer, want dan kom je al gauw in de dubbele cijfers. Nee, de groei is indrukwekkend, omdat de flexoperatorbusiness in Polen al behoorlijk volwassen is.

Als ik het zo lees is Polen inmiddels uitgegroeid tot dé hub in Centraal Europa voor de flexibele kantoorsector. Niet alleen startups, zakelijke dienstverleners en grote bedrijven weten de Poolse flexkantoren te vinden maar ook internationale corporates zoals Amazon, Microsoft en Oracle.  

De flexmarkt heeft sinds het einde van de pandemie een snelle groei doorgemaakt in Centraal- en Oost-Europa, waarbij veel bedrijven gebruikmaken van de betaalbaarheid van flexkantoren in deze regio. Vooral Polen loopt hierin voorop.

De vraag naar flexkantoorruimte neemt logischerwijs sterk toe in grote steden zoals Warschau, Krakau en Wroclaw, maar ook in kleinere steden zoals Gdansk en Katowice. Opvallend is dat de tarieven voor ‘werkplekken’ in heel Polen stijgen, zowel vanwege de grote vraag als vanwege de inflatiedruk. In Krakau zijn de tarieven met 22 procent gestegen, terwijl in Gdansk, dat wordt gezien als een hotspot voor het MKB, de flexoperators in de stad hun tarieven het afgelopen jaar met 16 procent hebben zien stijgen.

Terwijl de vraag naar – vooral full service – flexkantoren enorm is gestegen, weet het aanbod de vraag niet bij te houden. Zo is het aanbod van flexkantoren in heel Polen in 2022 met slechts 3 procent gegroeid in vergelijking met 2021. Dat zorgt ervoor dat kantoorverhuurders en flexoperators naarstig op zoek zijn naar uitbreidingen om op de stijgende vraag in te spelen.

Daar gaan we weer. Opnieuw laten corporatiebestuurders zich meer door hun portemonnee leiden dan hun huurders te helpen aan betaalbare huizen. Na integriteitsaffaires en schandalen met bestuurders van onder andere Rochdale, Vestia, Woonbron, Servatius in de afgelopen 13 jaar zit de corporatiesector bepaald niet te wachten op nieuwe lijken uit de kast.

Toch is dit weer het geval. NOS Nieuws meldt uit eigen onderzoek dat bestuurders en commissarissen van twintig corporaties privé beleggingswoningen bezitten. Variërend van 4 tot maar liefst 33 woningen. Meestal in dezelfde regio waar ze bestuurder of toezichthouder zijn en allemaal tegen hogere vrije sector huren.

Laat ik voorop stellen dat het heel belangrijk is dat er particuliere verhuurders zijn omdat een groot tekort is aan vrije sector huurwoningen. Ik doe het immers zelf ook. Vind het echter niet juist dat corporatiebestuurders ook privé huisjes gaan melken terwijl ze tegelijk verantwoordelijk zijn voor betaalbare huisvesting. Alsof de bakker via de achterdeur broden tegen de dubbele prijs verkoopt aan de meest nooddruftigen.

Zo kwam uit het onderzoek naar voren dat een bestuurder van Havensteder veel meer huur vroeg voor een in privé gekocht appartementje van ruim 70 m2 in hetzelfde complex waar ook de reguliere Havensteder huurwoningen van dezelfde grootte zijn gevestigd tegen lagere puntenhuur.

Er waren meer integriteitskwesties zoals in privé samenwerken met een aannemer die ook voor de corporatie werkt. Je kunt ook afvragen hoe de bestuurders of commissarissen de woningen in het verleden hebben weten te bemachtigen. Kregen ze een voorkeurspositie boven andere kopers?

Allemaal stuk voor stuk zaken die wijzen op belangenverstrengeling waar je als bestuurder of commissaris van een corporatie liever niet van wordt beschuldigd. Ook al is huisjes melken niet illegaal, het is dodelijk voor de toch al kwetsbare reputatie van corporaties en hun bestuurders. De corporatiesector is maar net bekomen van alle affaires uit het verleden. De verhuurderheffing uit 2013 – onlangs afgeschaft – werd toen ingevoerd omdat de politiek vond dat de corporaties wel met minder geld toekonden.

Dat betrokken commissarissen van zes corporaties inmiddels zijn teruggetreden na het bekend worden van dit onderzoek toont aan dat ze zelf al wisten dat hun morele kompas niet deugde.

Schadelijker is echter dat de privé verhuuractiviteiten van deze corporatiebestuurders negatieve gevolgen kunnen hebben voor alle overige particuliere verhuurders die geen dubbele petten hebben. Er is nu groot verzet onder verhuurders tegen het doldwaze middenhuurplan van Hugo de Jonge en de komende verzwaarde Box 3 heffing van Marnix van Rij. De kans dat de plannen worden aangenomen in de Tweede Kamer lijkt alleen maar groter te zijn geworden daar veel Kamerleden de affaires met de corporaties nog vers in hun geheugen hebben.

En zo gaat in één klap de onlangs gestarte goodwill campagne van Vastgoed Belang om verhuurders (‘gewone mensen zoals jij en ik’) in een positief daglicht te plaatsen, in rook op. Echt zonde.

Dat overheidsorganen met regelmaat miskleunen mag geen nieuws meer zijn. Dat het keer op keer klauwen met belastinggeld kost, blijft moeilijk te verdragen. Afgelopen vrijdag meldt de Duitse belegger Deka Immobilien de verkoop van kantoorgebouw De Resident (ook wel de Haagse Tieten) in Den Haag aan het Rijksvastgoedbedrijf (RvB). Het gaat om 53.000 m2 verhuurbare kantoorruimte en een mengelmoes van winkels en horeca aan de Turfmarkt en een parkeergarage aan de Zwarteweg. Het RvB betaalt hiervoor €217 miljoen.  

Deka had het gebouwcomplex maar liefst 27 jaar in bezit maar wilde ervan af omdat het verbouwen naar moderne ESG duurzaamheidstandaarden te kostbaar bleek. Acht jaar eerder werd de laatste verbouwing doorgevoerd. Een tweetal ministeries huurt ruim 90% van het complex met een huurcontract tot 2029. Dat is een korte looptijd.

De RvB koopt dus een gebouw die niet toekomstbestendig is. Niet alleen qua duurzaamheid en ook niet qua toekomstig kantoorgebruik. Wie afgelopen zaterdag het FD opensloeg op pagina 2 heeft het al kunnen lezen: bij grote kantoorgebruikers is de gemiddelde bezetting nog maar 30%. Bij pensioenuitvoerder APG zit men gemiddeld slechts 1,5 dag per week op kantoor. ING sloot sinds begin dit jaar haar Amsterdamse hoofdkantoor op vrijdag omdat de bezetting op de laatste werkdag niet hoger uitkwam dan 10%. En sluiting scheelt stookkosten. Dat veel ING-medewerkers dan thuis in hun meestal aircoloze huizen puffend en zwoegend doorwerken in de zomer wordt dan gemakshalve over het hoofd gezien.

Ook bij de ministeries wordt heel veel thuisgewerkt. Ben benieuwd naar de huidige kantoorbezetting van de Resident. Ik durf te stellen dat het beslist niet hoger is dan 50%. Door de aankoop stelt het RvB zich onnodig bloot aan toekomstige vastgoedrisico’s zoals afnemend kantoorgebruik door de hurende ministeries.

Bovendien was de aankoop niet echt voordelig te noemen. Als ik uitga van een redelijk rendement van 5%, dan kom ik op een gemiddelde huurprijs van ruim €200. Dat ligt hoger dan de huidige vigerende huurprijzen voor kantoren in Den Haag Nieuw Centrum van €170 per m2 en Oud Centrum van €150 per m2. Uiteraard is het niet helemaal vergelijkbaar vanwege de huuropbrengsten van de winkels en het parkeren. Het geeft wel een idee.

Het RvB had er veel beter aan gedaan niet als koper op te treden. Ruim 200 miljoen aan belastinggeld ligt nu onnodig vast in stenen. De kans is groot dat de ministeries bij het aflopen van het huurcontract in 2029 besluiten om flink wat meters terug te geven. Dan moet het RvB op zoek naar nieuwe gebruikers en het complex verduurzamen. Opbrengsten onzeker maar wel met vaststaande extra kostenposten. Er zijn betere bestedingen denkbaar met belastinggeld.

Foto afkomstig van Wikipedia.

Het is opvallend dat één van de snelst groeiende vastgoedpartijen – zowel in omvang als in aantal – compleet afwezig is op de grootste vastgoedbeurs van Nederland, de Provada. Ik heb het over de aanbieders van flexkantoren.

In nog geen tien jaar tijd is het aantal partijen dat één of meer flexkantoren exploiteert razendsnel gestegen tot ruim 140. Zij beheren maar liefst meer dan 700 vestigingen in Nederland waar gebruikers tegen flexibele contracten kunnen werken of vergaderen.

Onder de honderden standhouders en sprekers die vanaf vandaag de beurshallen van de RAI zullen bevolken is er geen één flexkantooraanbieder te bekennen die zich als zodanig profileert, zo blijkt uit het doornemen van de vrijwel eindeloze lijst van standhouders en sprekers. Uiteraard zijn er enkele vastgoedbeleggers die onder een speciaal label flexkantoren op de markt brengen maar die worden niet als zodanig op de Provada onder de aandacht gebracht.

Een vooruitblik op de honderden geplande bijeenkomsten op de Provada geeft eveneens teleurstellend weinig blijk over de enorme veranderingen die de kantorenmarkt te wachten staat. Uiteraard zijn er hier en daar bijeenkomsten waarin gefilosofeerd wordt over de toekomstige werkplek, het overgrote deel gaat over de woningmarkt, en nog meer hoe we ons uit de woningcrisis kunnen manoeuvreren. Het weerhoudt minister Hugo de Jonge niet om vandaag dapper spitsroeden te lopen door in het hol van de boze vastgoedleeuw de beurs te openen.

Het is een opvallende paradox: waar de woningmarkt kampt met grote tekorten zowel in kwalitatieve als kwantitatieve bouw, daar stevent de Nederlandse (en Europese) kantorenmarkt op een enorme overcapaciteit. Op de hoofdkantoren van de banken kun je inmiddels een kanon afschieten, zoveel mensen werken nu thuis of op een flexplek in de buurt.

De flexaanbieders spinnen er garen bij, Zij nemen in een hoog tempo overtollige kantoormeters van beleggers, ontwikkelaars en beheerders over om deze, meest full service ingerichte werkruimtes, vervolgens kortlopend aan nieuwe en bestaande gebruikers te verhuren. Recente kantooropnamecijfers illustreren de toenemende rol van flexaanbieders hier.  

Dit is nog maar het begin. In de Verenigde Staten zijn in diverse steden de flexaanbieders de belangrijkste partijen als het gaat om verwerving en exploitatie van kantoorvloeren.

Dat de Nederlandse en internationale flexkantooraanbieders geen stands bevolken of sprekers leveren, wil niet zeggen dat ze schitteren in afwezigheid omdat ze op de Provada hun klanten niet gaan vinden. Onder de bezoekers zullen er ongetwijfeld vertegenwoordigers van flexkantooraanbieders rondlopen om te zien of er nog vastgoedpartijen zijn die met lastig te verhuren kantoormeters kampen met wie mogelijk een deal te maken is. Dan is een zo’n grote vastgoedbeurs wel erg handig.